Scheidung und Immobilien

Wissenswertes im Umgang mit Immobilien bei der Scheidung

Wir kennen Ihre Situation – leider auch aus eigener Erfahrung -, daher unsere Empfehlung an Sie: wenn möglich, einigen Sie sich mit Ihrem Partner. Bedenken Sie, eine gerichtliche Scheidung kostet mindestens € xx.000 aufwärts. Meistens einigen sich die Parteien und dann trägt jeder € xx.000. Und das Wichtigste: jeder Scheidungsprozess dauert mindestens 1 Jahr und wird Sie in dieser Zeit emotional schwer belasten.

In dieser Situation ist es unserer Erfahrung nach sinnvoll, einen Schlussstrich zu ziehen und einen schnellen Neuanfang zu organisieren. Daher unser Angebot an Sie: Verkaufen Sie die gemeinsame Immobilie an uns und Sie und Ihr Partner verfügen sofort über den Verkaufspreis. Die Alternative wäre, Sie suchen einen anderen Käufer, von dem Sie sich einen noch höheren Verkaufspreis erhoffen. Das heißt aber, Sie sind wegen des Verkaufs der Immobilie weiterhin monatelang an Ihren Ex-Partner gebunden und können sich mit ihm über den Verkauf der Immobilie streiten, viel Spaß! Und wenn Sie ganz viel Glück haben, dann kann Ihnen Corona II passieren: ihre gemeinsame Immobilien wird für Monate noch schwerer verkaufbar.

Bei Scheidungen ist daher ein schneller Verkauf meist besser, als das Warten auf den idealen Kaufpreis.

Nachstehend finden Sie wichtige Informationen zum Rechtsfrage im Zusammenhang mit Scheidung und eheliche Wohnung / Haus. Bitte beachten Sie: Wenn Sie eine Scheidung in Erwägung ziehen, besprechen Sie sich auf jeden Fall mit einem auf Scheidungsrecht spezialisierten Anwalt. Jeder Fall ist individuell und die nachstehenden Informationen können und sollen eine ausführliche Beratung durch ihren Anwalt nicht ersetzten. Sie sollen Ihnen nur ein erstes Bild vermitteln.

Grundsätzliches: Wie werden Vermögensgüter bei einer Scheidung aufgeteilt?

Ehevertrag und Gütertrennung

Wenn die Eheleute keine gesonderte Vereinbarung geschlossen („Ehevertrag“), so gilt die gesetzliche Regelung, nämlich die Gütertrennung, das bedeutet:
Jeder der Eheleute behält sein Vermögen, das er vor der Eheschließung erworben hat und das er nach der Eheschließung erwirbt. Davon ausgenommen sind aber die ehelichen Ersparnisse und das Gebrauchsvermögen. Zum Gebrauchsvermögen zählen auch der Hausrat und die gemeinsam genutzte Ehewohnung / Haus. Wie die eheliche Wohnung / Haus aufzuteilen bzw. auszubezahlen ist, zeigen wir Ihnen im nachstehenden Punkt „Wohnung / Haus bei Scheidung
ausbezahlen“.

Manche Auswirkungen der gesetzlichen Regelung werden Sie überraschen, daher macht es durchaus Sinn, einen sogenannten Ehevertrag abzuschließen, das bewahrt die Ehepartne im Ernstfall vor bösen Überraschungen. Der Ehevertrag ermöglicht den Ehepartnern in Ruhe und ohne Streit alle Fragen zur Aufteilung des ehelichen Vermögens und damit auch der ehelichen Wohnung / Haus und der wechselseitigen Unterhalt für den Ernstfalls zu klären. Sie ersparen sich damit einen teuren und persönlich belastenden Streit mit Ihrem Ex-Partner.

Wohnung / Haus bei Scheidung ausbezahlen oder:
Wie wird eine Wohnung oder ein Haus bei Scheidung aufgeteilt?

Zunächst ist zu unterscheiden, ob die eheliche Wohnung / Haus während der Ehe gekauft wurde, oder von einem Partner in die Ehe eingebracht wurde:

Die eheliche Immobilie wurde in der Ehe angeschafft:

Da jeder Ehepartner eine Hälfte der Immobilie erhält, muss der Ehepartner, der die Wohnung
/ das Haus behält, seinem ehemaligen Partner den sogenannten „Hälfteanteil“ ausbezahlen.

Wie sich dieser Ausgleichsanspruch berechnet, zeigt folgendes Beispiel:

• Die Immobilie wird mit einem Wert von €400.000 Euro bewertet.
• Zur Finanzierung der Wohnung wurde ein Kredit in der Höhe von € 350.000 aufgenommen, der noch mit € 220.000 aushaftet. An Zinszahlungen fallen noch €
  30.000 an, die Eigenmittel wurden durch gemeinsame Ersparnisse während der Ehe aufgebracht.

Der Auszahlungsbetrag beträgt daher:

€ 400.000 Euro (Wert der Immobilie)
– € 220.000 Euro (Restkredit)
– € 30.000 Euro (Zinsen für Restkredit)

€ 150.000 Euro : 2 = € 75.000 Ausgleichszahlung

Dieser Ausgleichanspruch ist sofort zu erfüllen und kann dazu führen, dass die eheliche Immobilie verkauft werden muss.

Ein Partner hat die eheliche Immobilie in die Wohnung miteingebracht:
Wie berechnet sich die Höhe der Ausgleichszahlungen?

Derjenige Ehegatte, der schon vor Eheschluss Eigentümer des Hauses war und auch im Scheidungsfall der Eigentümer sowie Bewohner bleibt, muss dem anderen Ehegatten eine Entschädigungszahlung zukommen lassen. Das mag viele überraschen. Die Höhe der Entschädigungszahlung muss dabei vereinfacht gesagt so hoch sein, dass derjenige Ehegatte, der auszieht, sich damit den Ankauf einer angemessenen Wohnung finanzieren kann. Immerhin schützt aber das österreichische Recht den zur Entschädigungszahlung verpflichteten Ehegatten (also den Eigentümer, der die eheliche Wohnung / Haus in die Ehe eingebracht hat) vor unbilligen Ergebnissen: Ist die Höhe der Entschädigungszahlung nämlich so hoch, dass der zahlende Ehegatte selber in finanzielle Schwierigkeiten kommen könnte so wird die Höhe der Ausgleichszahlung entsprechend reduziert.

Als Ausgleich mit Unterhaltsansprüchen

Bestehen wechselseitige Unterhaltsansprüche und Ansprüche auf eine Ausgleichszahlung, so könne diese Ansprüche aufgerechnet werden. Hat ein Partner also Anspruch auf eine Ausgleichszahlung, muss dem anderen Partner aber Unterhalt zahlen, so kann das Gericht die Ansprüche aufrechnen.

Nutzung der ehelichen Wohnung während des Scheidungsverfahrens

Kann man vor der Scheidung ausziehen?

Nein, auf keinen Fall! Stimmt der Partner dem Verlassen der ehelichen Wohnung nicht zu, kann das Gericht in dem Auszug eine schwere Eheverfehlung sehen, mit der Konsequenz, dass Sie schuldig geschieden werden. Um jede Beweisproblematik zu vermeiden, lassen Sie sich die Zustimmung des Partners zu Ihrem Auszug schriftlich bestätigen.

Nutzung der ehelichen Wohnung / Haus nach dem Scheidungsverfahren

Von der Frage, wer Eigentümer der ehelichen Wohnung / Haus wird, ist die Frage zu unterscheiden, wer die eheliche Wohnung / Haus nutzen kann. Dies führt erfahrungsgemäß zu erheblichen Streitigkeiten, sollte keine einvernehmliche Lösung gelingen. Können Sie sich mit Ihrem ehemaligen Partner nicht einigen zu entscheidet das Gericht an Hand folgender Prinzipien.

Wer aus dem Haus oder der Wohnung ausziehen muss:

Vereinfacht gesagt fragt das Gericht: Wer hat den dringenderen Wohnbedarf? Das wird in der Regel jener Partner sein, der das Sorgerecht für gemeinsame Kinder zugesprochen bekommt. Neben dem Sorgerecht werden aber auch andere Kriterien wie Alter, Vermögensverhältnisse, Pflichtverletzungen etc. der ehemaligen Eheleute berücksichtigt.

Was geschieht bei Scheidung mit dem Haus bei gemeinsamen Kindern?

Bei der Frage „Was geschieht mit dem Haus bei gemeinsamen Kindern?“ sollte stets deren Wohl im Vordergrund stehen. In diesem Zusammenhang spielt also bei Fragen der Vermögensaufteilung bei einer Scheidung mit einem Haus die Sorgerechtsfrage und der künftige Wohnort des Kindes eine Rolle. Demgemäß wird die eheliche Wohnung / Haus von österreichischen Gerichten in der Regel auch jene Ehepartner zugesprochen, dem das Sorgerecht für die Kinder übertragen wird und damit meistens der Ehefrau.

Nutzungsrecht wenn ein Partner Alleineigentümer ist:

Ein Alleineigentümer bleibt auch nach der Scheidung alleiniger Eigentümer seiner Wohnung. Nur wenn ein besonders großes Bedürfnis des andern Ehepartners an einem Wohnrecht in dieser Wohnung besteht oder er etwa erhebliche finanzielle Beiträge zum Erwerb dieser Wohnung geleistet hat, kann diesem Ehepartner vom Gericht ein Wohnrecht zugesprochen werden. Allerdings muss dieser Ehepartner dann dem anderen Ehepartner eine marktangemessene Miete zahlen.

Scheidung und Kredit:

Was geschieht mit dem gemeinsamen Kredit bei Scheidung?
Oder: Haftung für Kredite:

Hat nur ein Partner einen Kredit unterschrieben, so haftet grundsätzlich auch nur dieser Partner für diesen Kredit. Ausgenommen davon sind aber Verbindlichkeiten, die ein Partner für den gemeinsamen Lebensaufwand oder für gemeinsam genutzte Anschaffungen eingegangen ist.

Haben beide Eheleute einen Kredit unterschrieben, so haften auch beide Eheleute nach der Scheidung für diesen Kredit.

Umschuldung

Wenn die finanzierende Bank mitspielt, kann ein gemeinsamer Kredit auch durch zwei getrennte Kredite ersetzt werden.