Zwangsversteigerungen: Der Weg zur günstigen Immobilie oder in eine No-Win-Situation?

Hinter jeder Immobilie, die zur Zwangsversteigerung angeboten wird, steckt zumeist eine traurige Geschichte. Oft haben die Eigentümer hohe Schulden. Manchmal verbirgt sich hinter der gerichtlich angeordneten Versteigerung ein Streit zwischen einem in Scheidung lebenden Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft. Es sind demnach menschliche Schicksale, die den drastischen Schritt der gezwungenen Versteigerung der Immobilie einleiten.

Die Käuferseite sieht dies anders. Für sie gleicht die Suche nach Versteigerungsobjekten einer Schnäppchenjagd. Doch lässt sich so wirklich eine gute Immobilie zum Niedrigpreis erstehen? Und wie können Eigentümer eine Zwangsversteigerung vermeiden? Hier sind die Antworten auf wichtige Fragen rund um dieses Thema.

Eine erniedrigende Schnäppchenjagd?

Immobilien um 50 % des Schätzwertes einkaufen, das klingt schon sehr verführerisch. Ist das aber wirklich der Weg zur Traumimmobilie? Sven Hanisch, erfolgreicher Makler in Salzburg und mit Büros in ganz Österreich ist sich da nicht so sicher: „Immobilien in vernünftigen Lagen werden kaum unter dem realen Marktwert versteigert, erhebliche Abschläge lassen sich nur bei „Problemimmobilien“ oder in extrem abgeschiedenen Lagen erzielen“ weiß er aus der Praxis zu berichten.

Andererseits hat er auch oft erleben müssen, wie erniedrigend das Versteigerungsverfahren für den Verkäufer ist: „Die ganze Nachbarschaft weiß über die finanziellen Nöte Bescheid und bekommt live mit, wenn die Kaufinteressen in Horden die Immobilie besichtigen. Und wenn der Verkäufer Pech hat, dann führen sich die Nachbarn und Interessenten wie Aasgeier auf“ beschreibt Sven Hanisch die Situation der Verkäufer. „Finden Sie eine Lösung mit der Bank oder verkaufen Sie diskret. Das ist besser als jede Zwangsversteigerung“ rät Sven Hanisch daher den Personen, denen eine Zwangsversteigerung droht.

Zwangsversteigerung als Schnäppchenimmobilie

Zwangsversteigerung verhindern: ein Makler kann helfen

Es ist durchaus möglich, die Zwangsversteigerung zu verhindern. Immerhin ist sie in der Regel die letzte Konsequenz, die ein Gläubiger zieht. Der Eigentümer – in diesem Fall Verpflichtete genannt – ist dann gezwungen, das Objekt zu verkaufen. So weit muss es jedoch nicht kommen. Durch eine Tilgung der Schulden oder einen freihändigen Kauf kann der Schuldner, die Zwangsversteigerung vermeiden. Hierbei ist zu bedenken, dass auch die Gläubigerbank daran interessiert ist, die Immobilie zu einem höchstmöglichen Verkaufspreis zu veräußern. Um das zu erreichen, ist ein Makler hilfreich. Er kennt die Region genau und weiß, wie er Immobilien leistungsstark zu vermarkten hat. Solch ein Vorgehen wird mit der Gläubigerbank vereinbart. Um die Zwangsversteigerung zu verhindern, sollte der Schuldner daher das direkte, offene und lösungsorientierte Gespräch mit der Bank suchen.

Diskrete Verkaufs-Anfrage stellen

Zwangsversteigerung vermeiden fehlgeschlagen: Was jetzt?

Wenn alle Versuche zur Abwendung einer Zwangsversteigerung gescheitert sind, wie läuft eine Zwangsversteigerung im Detail ab? Das Verfahren dazu ist ganz genau im Gesetz geregelt:

Werteinschätzung

Als erster Schritt wird ein Gutachter mit der Ermittlung des Marktwertes beauftragt. „Die Erfahrung zeigt, dass die Gutachter bei der Festsetzung des Marktwertes eher vorsichtig sind und der Verkäufer schon damit in eine schlechte Position kommt“, berichtet Sven Hanisch.

Ausschreibung

Ist der Marktwert gutachterlich festgelegt, wird ein Versteigerungstermin festgelegt.

Besichtigung

Das Amtsgericht ordnet einen Termin für die Besichtigung der Immobilie, an der alle Interessenten die Immobilien besichtigen können. Die Besichtigung ist auch deshalb so besonders wichtig, weil es keine Gewährleistung oder Schadenersatz gibt. Für später entdeckte Mängel haftet der Vorbesitzer nicht und der Käufer hat keine Chance, sein Geld zurückzubekommen.

Anmeldung zur Versteigerung

Vor der Teilnahme an der Versteigerung muss sich jeder Interessent mit einem amtlichen Lichtbildausweis ausweisen und vor allen eine Sicherheitsleistung von 10% vom geschätzten Verkehrswert der Immobilie erbringen. Dieser Schritt dient der Abschreckung von „Scherzanbieter“. Zwingend wird diese Sicherheitsleistung in Form eines Sparbuches hinterlegt.

Bieterverfahren, Zuschlag

Vor der eigentlichen Versteigerung verliest der Richter alle wichtigen Informationen zum Objekt. Der Richter kann auch sogenanntes Bieterschritte anordnen, um die das nächste Gebot über dem jeweils vorangehenden Angebot liegen muss. Ordnet der Richter einen Bieterschritt von z.B. € 5.000 an, so muss jedes Gebot um € 5.000 über dem bisherigen Gebot liegen. Das Bieterverfahren wird von ihm bis zum Zuschlag durchgeführt, wobei das Gebot – von wenigen Ausnahmen abgesehen – zumindest 50 % des Schätzwertes erreichen muss. Liegt das Angebot aber 25 % oder mehr unter dem Schätzwert so kann ein anderer Bieter das Angebot überbieten. Bietet der ursprüngliche Bieter diesen neuen, höheren Betrag, bekommt er den Zuschlag, ansonsten bekommt der neue Bieter den Zuschlag.

Weiteres Verfahren, Verteilungstagsatzung

Rund acht Wochen nach der erfolgten Versteigerung findet eine „Verteilungstagsatzung“ statt, anlässlich derer allen Gläubigern mitgeteilt wird, welchen Betrag sie aus der Versteigerung erhalten. Nach Bezahlung des gesamten Kaufpreises – wobei natürlich die 10 % Sicherheitsleistung in Anrechnung gebracht werden – beantragt das Amtsgericht die grundbücherliche Eintragung des neuen Eigentümers.

Weitere Kosten einer Zwangsversteigerung für den Käufer

Das Höchstangebot, welches den Zuschlag erhalten hat, lässt sich mit dem Kaufpreis eines regulären Immobilienverkaufs vergleichen. Weitere Kosten kommen auf den Käufer zu. Das können sein:

Grunderwerbssteuer
Eintragungsgebühr im Grundbuch
eventuelle Finanzierungskosten im Falle eines Kredits
eventuelle Kosten durch mitersteigerte Grundkosten und Hypotheken

Die Katze im Sack: Zwangsversteigerungsrisiken

Das vermeintliche Immobilienschnäppchen kann sich für den Käufer als böse Kostenfalle erweisen. Umso wichtiger ist es, die Immobilien vorab gründlich zu besichtigen und sich umfangreich zu informieren. Das Risiko ist hoch, dass mit dem Objekt irgendetwas nicht stimmt. Zumeist werden Bank und Schuldner nämlich versuchen, die Zwangsversteigerung zu vermeiden. Wie eingangs erwähnt, handelt es sich daher oft um Häuser oder Wohnungen, für die hohe Instandhaltungs- und Renovierungskosten anfallen.

Und es gibt noch einen Grund, warum die Käufer sprichwörtlich „die Katze im Sack“ kaufen. Es besteht keine Gewährleistung. Der einstige Vorbesitzer haftet nicht für Mängel, weswegen der Käufer sein Geld nicht zurückbekommt.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie kann man bei einer Zwangsversteigerung mitbieten?

Vorab informieren Sie sich darüber, welche Objekte zur Zwangsversteigerung angeboten werden. Interessiert Sie eine Immobilie aufrichtig, legen Sie dem Gericht im Vorfeld eine Sicherheitsleistung in Form eines sogenannten Vadiums vor. Parallel dazu weist sich jeder Interessent mit seinem Lichtbildausweis bei Gericht aus.

Wo finden Versteigerungen in Österreich statt?

Im Amtsblatt der Region sowie bei den zuständigen Gerichten erfolgen die Terminankündigungen für die Versteigerung. Kaufinteressenten können die Termine in der Ediktsdatei des Justizministeriums recherchieren. Parallel dazu steht ihnen die Suchmaschine ZVGInfo zur Verfügung.

Was kann man gegen eine Zwangsversteigerung tun?

Ein offenes Gespräch mit der Bank ist unerlässlich. So lässt sich oft die Zwangsversteigerung vermeiden. Lassen sich die Schulden nicht tilgen, wäre beispielsweise ein mit der Bank vereinbarter Verkauf der Immobilie denkbar. Der Verkaufserlös ist dann meist deutlich höher als bei einer gerichtlich angeordneten Zwangsversteigerung.

Wie kaufe ich ein Haus, das zwangsversteigert wird?

Im ersten Schritt ist es wichtig, sich im Detail mit dem Objekt zu beschäftigen. Die notwendigen Informationen stehen in der Versteigerungsakte, die sich im Amtsgericht einsehen lässt. Sie enthält Wertgutachten, Angaben zum Objekt und den Grundbuchauszug. Ein vereidigter Schätzer nennt in einem Gutachten den Verkehrswert. Ergänzend dazu ist eine Immobilienbesichtigung unerlässlich.

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